Warum einen Makler einschalten?

Die eigene Immobilie selbst verkaufen...

Immobilie selbst verkaufen

Selbstverständlich ist diese Frage berechtigt denn niemand mehr hat einen engeren Bezug zur eigenen Immobilie als der Eigentümer selbst. Auch eine Preisvorstellung ist gleich gefunden, denn der Eigentümer weiß doch genau was ihm sein Eigentum Wert ist!

Mal schnell die Nachbarn informieren, die Freunde um Rat fragen und „Schwupp di Wupp“ ist eine Anzeige geschaltet und das Objekt ist verkauft. Das sind leicht nachvollziehbare Gedanken. Und tatsächlich, das können wir als Makler von K-Frey Immobilien definitiv bestätigen, sind auf diesem Wege viele Objekte auch erfolgreich verkauft worden.

Um den passenden Käufer zu finden werden wir ab und dann von Eigentümern um Hilfestellung und Tipps zum Privatverkauf gebeten. Wir haben hierzu ein sehr liberales Verständnis und sind daher nicht abgeneigt, Eigenheimbesitzer zu unterstützen. Es wäre ja viel zu vermessen zu behaupten, dass eine Vermittlung oder ein Verkauf nur durch einen Makler machbar ist, denn das stimmt nicht!

Nein, jetzt kommt nicht das "große Aber“, sondern Tatsachen. So wie ein Kauf, so ist auch der Verkauf einer Immobilie eine umfangreiche Angelegenheit, die nicht zu unterschätzen ist. Denn wenn die Immobilie nicht gerade ein Goldschnäppchen in traumhafter Lage ist oder eine Preisfindung nicht optimal gewählt wurde, Objekteigenschaften der Immobilie nicht klar kommuniziert wurden, zeigen sich Immobilien Angebote privater Anbieter häufig über mehrere Monate und teilweise länger in Anzeigen-Portalen, deren ursprünglicher Angebotspreis mehrmals nach unten korrigiert wurde. Marktwert Spätestens ab diesem Zeitpunkt erwacht oft die Erkenntnis und der ursprünglich gedachte Erfolg bleibt für einen Verkauf aus. Teilweise ufert das gesamte Verkaufsprozedere in einen langwierigen und arbeitsintensiven Prozess.

Klar, im Nachhinein ist man schlauer und stellt fest, dass viele Sachverhalte für einen Immobilien- Verkauf nicht berücksichtigt wurden. Man kann ja nicht an alles denken oder alles wissen!

Vermeidbare Fehler bei der Vermarktung und dem Verkauf einer Immobilie

Überschätzung des Verkaufspreises und worauf Sie achten sollten...

Gebrauchte Immobilienobjekte oder Grundstücke werden überwiegend nach dem Marktwert (Verkehrswert) bestimmt. Das ist der Preis, der gewöhnlich und ziemlich sicher zu erzielen ist. Wird dieser zu hoch ermittelt oder angesetzt, kann sich ein Verkauf erheblich verzögern. Ein annoncierter Verkaufspreis sollte „angemessen“, dem Sachverhalt „stimmig“ und immer gerechtfertigt sein, sonst kommt man in Erklärungsnöten. Verkaufspreisreduzierung aufgrund mangelnder Nachfrage kommen dann nie gut an! Es ist ratsam die eigene Immobilie objektiv zu sehen und einer Marktpreisfindung zu unterziehen.

Immobilien Wertermittlung

Doch wie geht das? Es gibt verschiedene Immobilien Bewertungsverfahren. Das Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren (auch Marktvergleichsverfahren). Die Ermittlung nach Ertragswert oder Sachwert wird meistens durch Gutachter (oft Ingenieur oder Architekten) erstellt. Diese beiden Wertermittlungen sind meist nicht geeignet um einen Markpreis festzustellen. Sie dienen häufig anderen Zwecken wie z.B. die Ermittlung von Herstellungskosten, Verwendung bei der Finanzbehörde oder Streitfragen, Erbsachen, etc. Auch sind solche Gutachten nicht kostenfrei. Selbst wenn Ihnen eines der zuvor genannten Gutachten vorliegt, muss dieses nicht unbedingt den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie repräsentieren. Wir bei K-Frey Immobilien ermitteln den Marktpreis mit dem Vergleichswertverfahren, also ein Marktvergleich inklusive einer Beurteilung über Lage, Zustand, Beschaffenheit, Erschließungszustand und anderen Faktoren wie zum Beispiel, eine Abwegung der zukünftige Kaufinteressenten in "Kapitalanleger oder Eigennutzer". Für uns als Makler ist das Vergleichswertverfahren die präziseste Methode zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie. Lesen Sie auch hier, was wir für Sie erledigen können...

Termine

Objektive Immobilienbewertung

Objektivität beim Einschätzen eines Verkaufspreises fällt Eigentümer oft schwer. Denn Mängel oder baulich unvorteilhafte Eigenschaften könnten versehentlich „schöngeredet“ werden! Denn selbst konnte man mit diesen Mängeln gut leben. Von wegen, das sieht doch sowie so Keiner! Eine Technik die nur ab und zu funktioniert oder ein Keller der nur im Winter feucht ist sollte auch ganz klar berücksichtigt werden. Mängel oder Schäden dürfen nicht verschwiegen werden und die Kosten für eine Erneuerung oder Wiederherstellung sollten angemessen bei der Verkaufspreisfindung berücksichtigt und beim Kaufinteressenten klar kommuniziert werden. Bei der Preisfindung muss man den Tatsachen in die Augen schauen! Eine gute Lage bedeutet „nicht“, dass ein hohes Verkehrsaufkommen vor der Haustür stattfindet.

Verkaufpreis ermitteln

Ermittlung des Verkaufspreises

Über Immobilien-Portalen angebotene kostenlose und automatisierte Verkehrswertermittlung raten wir ab. Die Ermittlung eines Verkehrswertes ist nicht mit ein paar Klicks gemacht. Es sollte im ersten Schritt der Grundbuchauszug und die ursprünglichen Kaufverträge geprüft werden um dort eventuelle Rechte, wie z.B. Wohnrechte, etc. einzusehen. Auch ist ein Blick ins Baulastverzeichnis notwendig. Denn ein Verkaufspreis sollte auch Einschränkungen, wie zum Beispiel „eingetragene Lasten“ berücksichtigen. Im Umkehrschluss kann im Baulastverzeichnis ja auch zu Gunsten des Grundstück ein Recht eingetragen sein und dadurch eine positiver Vorteil für den Kaufpreis darstellen. Selbstverständlich fließt in die Ermittlung auch der aktuelle Bodenrichtwert und repräsentative Vergleichsobjekte hinein. Des Weiteren sind zu prüfen …. a) die Lage, b) den technischen Zustand, c) den energetischer Zustand d) den Gesamteindruck, e) prüfen eventueller Sanierungsstaus oder durchgeführte Renovierungsarbeiten, und noch vieles mehr…

Denken Sie auch immer an eine Käuferfinanzierung

Ein großer Teil der Kaufinteressenten benötigt finanzielle Unterstützung durch eine Bank. Es ist eher selten, dass Immobilien durch Eigenkapital vollumfänglich erworben werden. Es ist daher ratsam vor einem Verkauf, das Vorhandensein aller Objekt Unterlagen zu prüfen. Insbesondere sollte darauf geachtet werden, dass ein Interessent mit den zusammengestellten Exposé-Unterlagen, spontan eine Finanzierungsanfrage bei seiner Bank durchführen kann. Dabei sollte nicht vernachlässigt werden, alle Unterlagen vor Herausgabe rechtlich zu prüfen! Eine Berücksichtigung rechtlicher Anforderungen ist keine Kür, sondern eine Pflicht. Auch sollte der Weg der Dokumentenübertragung schlau gewählt werden. An dieser Stelle sei auch erwähnt, dass im Zuge datenschutzrechtlicher und anderer rechtlichen Anforderungen Dokumente genausten zu prüfen sind, bevor diese in Anzeigenschaltungen von online Portalen hochgeladen- und freigeschaltet werden. Informieren Sie sich vorher darüber.

Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis

Existiert auf dem zu verkaufenden Objekt ein Mietverhältnis, spielt es keine Rolle ob es sich um eine Wohnung oder ein freistehendes Einfamilienhaus handelt. Die Situation einer Vermietung muss im Falle eines Verkaufs bedacht werden. Denn grundsätzlich ist der Verkauf einer leerstehenden Immobilie oft schneller und es ist auch mit einem höheren Verkaufserlös zu rechnen. Ist das Objekt vermietet ist erfahrungsgemäß mit einer geringeren Nachfrage zu rechnen, da die meisten Interessenten auf der Suche zur Eigennutzung sind. Ein vermietetes Objekt ist in der Regel für Kapitalanleger interessant. Jetzt liegt ja der Gedanke nahe, das Mietverhältnis zu kündigen um dadurch einen höheren Verkaufspreis zu erziehlen! Aber Vorsicht das ist nicht möglich! . Eine Kündigung ist keine Option! Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist im bürgerlichen Gesetz (BGB) festgeschrieben und dient dem Schutz des Mieters. Hiermit soll ausgeschlossen werden, dass Mieter bei Eigentumswechsel ausziehen müssen. Sprechen Sie uns in solch einem Fall an, es gibt Möglichkeiten hierzu eine gute und gesetzeskonforme Lösung bzw. eine Einigung zu finden.

Objektbesichtigung

Ein Objektbesichtigung sollte gut organisiert und geplant sein! Vernachlässigen Sie es nicht Ihre Immobilie von der besten Seite zu zeigen. Unaufgeräumt kommt nicht gut! Achten Sie darauf das jeder Bereich für eine Besichtigung zugänglich ist. Auch sollte eine Einschätzung über die Nachfrage vorgenommen werden. Bieten Sie z.B. eine begehrte Wohnung im Ballungszentrum an, ist es nicht ausgeschlossen, dass im Falle einer offenen Besichtigung eine große Menge von Interessenten zeitgleich aufschlagen. Nehmen Sie sich bei Einzelbesichtigungen viel Zeit. Eine Entscheidung für einen Immobilienkauf entsteht häufig über das Bauchgefühl. Bereiten Sie Ihr Verkaufsgespräch gut vor! Verschaffen Sie sich einen Überblick über dies wesentlichen Vorteile für einen Kauf (gute Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Entfernung zu Schulen u. Kindergärten, Geschäften, etc.) Lesen Sie auch hier, was wir für Sie erledigen können...

Immo mit Kredit

Immobilienverkauf trotz Kredit

Sind auf dem zu verkaufenden Immobilienobjekt noch Restschulden? Ein Verkauf ist auch hierbei kein Problem, sofern der ermittelte Verkaufspreis die Ablösung als auch eventuelle Vorfälligkeiten abdeckt. Es ist ratsam sich Vorfeld mit der kreditgebenden Bank abzustimmen.

Verkaufen Sie stressfrei mit uns!

Alle zuvor beschriebenen Aufwände können wir für Sie übernehmen!

Checkliste über die für einen Verkauf benötigten Dokumente

Dokument Beschreibung
Grundbuchauszug Abschrift der rechtmäßigen Eigentumsverhältnisse, Rangfolge der Belastungen, enthält sensible Daten
EnergieausweisVerbrauchsausweis / Bedarfsausweis
Katasterkarte/FlurkarteFlur- oder Liegenschaftskarte
BaubeschreibungDetailierte Informationen vom Bauträger über das Objekt
BaulastenverzeichnisDas Baulastverzeichnis wird von der Baubehörde geführt und gibt Auskunft über Lasten oder Gunsten welche ggf. auf dem Grundstück eingetragen sind. Beispiel Baulast: Zufahrts- oder Abstandsflächenbaulast, Wohnrecht, oder sonstige Rechte Dritter am Grundstück
BaupläneGrundrisse, Nachweis über die Statik, Baugenehmigungspläne, Bauantrag
WohnflächenberechnungIn der Regel auch in der Baubschreibung enthalten
AbrechnungenNebenkosten, Grundsteuerkosten, bei Vermietung die letzten drei Mieterabrechnungen/Nebnkostenabrechnung
DenkmalschutznachweisSofern es sich um ein Denkmal geschütztes Objekt handelt
Ausführliche Beschreibung über das VerkaufsobjektBilder vom Objekt, gut Auflösung, je mehr desto besser
VersicherungsunterlagenBrandversicherung, etc.
Liste durchgeführter RenovierungsarbeitenErstellen Sie eine Liste über die in der Vergangenheit durchgeführten Renovierungen oder Sanierungen. Belege über Anschaffungen, Renovierungskosten, etc. runden die Liste ab
TeilungserklärungDie Teilungserklärung wird beim Verkauf von z.B. einer Eigentumswohnung benötigt. Also immer dann, wenn Ihr Eigentum am gesamten Objekt ein Teileigentum ist. Die Teilungserklärung ist eine wichtige Grundlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Technische DokumentationBedienungsanleitungen / Technische Beschreibungen über die im Objekt verbaute Technik. Z.B. elektrische Rolladen, Heizung, Klimaanlage, Pumpen, Garagentor, etc. Auch hierzu empfehlen wir Rechnungen über Anschaffungskosten beizulegen.
Hinweis zum Datenschutz und sonstige rechtliche AnforderungenÜberwiegend enthalten Verkaufsdokumente personenbezogene Daten. Achten Sie auf rechtliche Anforderungen bevor Sie Dokumente veröffentlichen!
Partner


Auch im Falle eines Privatverkaufs, stehen wir Ihnen zur Seite... Was wir für Sie erledigen können... Den passenden Käufer finden...

Hinweis: Dieser Artikel wurde mit Sorgfalt erstellt, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit. Er ist als Anregung gemeint und dient lediglich informatorischen Zwecken. Dies entbindet den Leser gerade nicht von der sorgfältigen eigenverantwortlichen Prüfung. Insbesondere ist dieser Artikel nicht als Rechtsrat zu verstehen.