Scheidungsimmobilie – Was passiert bei Trennung oder Scheidung?

Wir stehen Ihnen auch in schwierigen Zeiten als starker Partner zur Seite.

Trennungen gehören zu den emotional belastendsten Situationen im Leben. Besonders dann, wenn gemeinsames Eigentum – wie eine Immobilie – betroffen ist. Was geschieht mit dem Haus oder der Wohnung, wenn die Beziehung scheitert?

🔍 Die gemeinsame Immobilie – Symbol der Vergangenheit, Last der Zukunft?

In vielen Fällen stellt das gemeinsame Haus den größten Vermögenswert dar. Oft ist es mit einem Kredit belastet, für den beide Partner haften. Eine Einigung über die Zukunft der Immobilie ist daher essenziell.

🔍 Optionen im Überblick: Verkauf, Übernahme oder Teilnutzung

Wenn eine Beziehung endet und eine gemeinsame Immobilie betroffen ist, müssen klare Entscheidungen getroffen werden. Dabei gibt es im Wesentlichen drei Handlungsoptionen:

🏡 Verkauf der Immobilie

Anwendungsfall 1: Die Immobilie wird veräußert, der Verkaufserlös dient zur Rückzahlung bestehender Darlehen. Der verbleibende Überschuss (oder Verlust) wird zwischen den Parteien aufgeteilt.

• 🤝 Einvernehmliche Entscheidung: Beide Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen.


• 📊 Verkehrswert ermitteln: Professionelle Wertermittlung zur Preisfindung ist empfehlenswert.


• 💼 Grundbuch prüfen: Nur eingetragene Eigentümer können veräußern.


• 💶 Darlehen abstimmen: Die Bank erhält aus dem Verkaufserlös den offenen Kreditbetrag (ggf. inkl. Vorfälligkeitsentschädigung).


• 💶 Vorfälligkeitszinsen prüfen: Die vorzeitige Darlehensablösung kann Zusatzkosten verursachen.


• ➡️ Notarielle Abwicklung: Ein Verkauf ist immer über einen Notar zu beurkunden.

🏡 Übernahme durch einen Partner

Anwendungsfall 2: Ein Partner übernimmt die Immobilie vollständig, der andere wird aus dem Eigentum und ggf. aus der Finanzierung entlassen. Eine Auszahlung an den ausscheidenden Partner erfolgt auf Basis des aktuellen Immobilienwerts.

• ✅ Wertermittlung: Eine neutrale Bewertung dient als Grundlage für die Auszahlung.


• ✅ Tragfähigkeit: Der übernehmende Partner muss die Immobilie und den Kredit allein finanzieren können.


• ✅ Gesamtschuldnerschaft beachten: Meist haften beide Ehepartner für das Darlehen. Die Bank muss aktiv der Entlassung eines Partners aus der Haftung zustimmen.


• ✅ Darlehensprüfung: Häufig verlangt die Bank eine neue Kreditprüfung oder Vertragsänderung.


• ✅ Grundbuchänderung: Der ausscheidende Partner muss aus dem Grundbuch gelöscht werden – notariell zu beurkunden.


• ✅ Ausgleichszahlung: Eine faire Vermögensverteilung schützt vor späteren Zugewinnausgleichsansprüchen.

🏡 Vermietung als Übergangslösung

Anwendungsfall 3: Die Immobilie wird vorübergehend vermietet, um laufende Kosten zu decken oder eine spätere Entscheidung vorzubereiten.

• ✅ Beidseitige Zustimmung: Beide Eigentümer müssen der Vermietung zustimmen.


• ✅ Klare Aufgabenverteilung: Wer kümmert sich um Mieter, Verwaltung, Instandhaltung und Mietverträge?


• ✅ Mieteinnahmen regeln: Klare Vereinbarung zur Aufteilung der Einnahmen und Steuerpflichten ist notwendig.


• ✅ Vertrag prüfen: Besteht eine Eigennutzungsklausel im Darlehensvertrag, muss die Bank einer Vermietung zustimmen.


• ✅ Instandhaltungskosten einplanen: Auch bei Vermietung bleiben Versicherungen und Reparaturen Pflicht.

Fazit: Jede Option hat spezifische rechtliche und finanzielle Abhängigkeiten. Eine professionelle Beratung durch Makler, Bank, Rechtsanwalt oder Steuerberater kann helfen, Konflikte zu vermeiden und die richtige Entscheidung zu treffen.

🔍 Wichtige Fragen im Scheidungsfall

Eine Trennung stellt nicht nur die persönliche Lebenssituation auf den Kopf – sie wirft auch viele organisatorische und rechtliche Fragen rund um die gemeinsame Immobilie auf. Um Streit und finanzielle Nachteile zu vermeiden, sollten folgende Punkte unbedingt geklärt werden:

💳 Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?

In den meisten Fällen haften beide Ehepartner gemeinsam für das Immobiliendarlehen – oft als sogenannte Gesamtschuldner. Das bedeutet: Die Bank kann sich zur Rückzahlung an jeden der beiden Partner wenden – unabhängig davon, wer künftig in der Immobilie wohnt oder wem sie gehört.

Wichtig: Auch wenn ein Partner auszieht, bleibt er haftbar, solange keine offizielle Entlassung aus dem Kreditvertrag durch die Bank erfolgt.

✍️ Darf ein Partner die Immobilie allein verkaufen?

Nein, ein alleiniger Verkauf ist in der Regel nicht möglich, wenn beide Ehepartner im Grundbuch stehen. Ein Immobilienverkauf bedarf der Zustimmung aller Eigentümer.

Auch wenn nur ein Partner den Kredit bedient, sind beim Verkauf sowohl die Zustimmung als auch die Mitwirkung beider Eigentümer – z. B. bei der notariellen Beurkundung – erforderlich.

Was passiert, wenn ein Partner nicht verkaufen möchte?

Stehen beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch, ist ein Verkauf der Immobilie nur gemeinsam und einvernehmlich möglich. Verweigert jedoch einer der beiden die Zustimmung zum Verkauf, kommt es oft zu einem Stillstand – besonders dann, wenn einer ausziehen möchte oder finanzieller Druck besteht.

Was sind die Optionen in einem solchen Fall?

• Einvernehmliche Lösung suchen: Häufig kann durch Mediation oder rechtliche Beratung doch noch eine Einigung erzielt werden – etwa durch Auszahlung eines Partners oder Aufschub des Verkaufs.


• Teilungsversteigerung beantragen: Ist keine Einigung möglich, kann ein Miteigentümer beim Amtsgericht die sogenannte Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert – das Gericht ersetzt die Zustimmung des verweigernden Partners.

Was bedeutet Teilungsversteigerung konkret?

Die Immobilie wird durch das zuständige Amtsgericht versteigert. Der Erlös wird nach Abzug von Kosten und offenen Krediten zwischen den Eigentümern aufgeteilt. Der andere Partner kann selbst mitbieten, es besteht jedoch das Risiko eines geringeren Erlöses als beim freien Verkauf.

⚠️ Risiken und Nachteile:

• 💸 Geringerer Versteigerungserlös als bei einem geregelten Verkauf am Markt


• ⏳ Verfahren kann Monate dauern und mit zusätzlichen Kosten verbunden sein


• 💔 Emotional belastend – vor allem bei gemeinsamer Vergangenheit mit dem Objekt

Unser Tipp: Eine Teilungsversteigerung sollte immer die letzte Option sein. In den meisten Fällen lässt sich mit professioneller, neutraler Beratung doch noch eine wirtschaftlich und emotional bessere Lösung finden.

🏦 Wie läuft die Abstimmung mit der Bank?

Die Bank ist ein wichtiger Gesprächspartner bei jeder Veränderung, die Immobilie oder Kredit betrifft – sei es Verkauf, Vermietung oder Übernahme. Besonders bei der geplanten Übernahme durch einen Partner oder einer Vermietung muss eine Zustimmung der Bank eingeholt werden.

Tipp: Vereinbaren Sie frühzeitig einen Gesprächstermin mit dem zuständigen Sachbearbeiter – idealerweise gemeinsam oder mit einem unabhängigen Berater oder Makler.

💰 Was sind Vorfälligkeitszinsen?

Wird ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückgezahlt – etwa durch einen Verkauf –, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese dient als Ausgleich für entgangene Zinsen.

Je nach Laufzeit und Zinssatz können dabei erhebliche Kosten entstehen. Prüfen Sie daher unbedingt, ob Sondertilgungsrechte bestehen oder eine kulante Lösung mit der Bank möglich ist.

🛋️ Wie gehen wir mit Einrichtung, Möbeln und Versicherungen um?

Zur Immobilie gehört oft auch eine gemeinsame Ausstattung: Möbel, Geräte und Versicherungen wie Gebäude- oder Hausratversicherung.

• 🧾 Klare Vereinbarungen, wer welche Einrichtungsgegenstände übernimmt


• 📄 Änderungen oder Kündigung bestehender Versicherungsverträge


• 🔄 Neuabschluss erforderlicher Versicherungen beim Eigentumswechsel

Unser Rat: Halten Sie getroffene Regelungen schriftlich fest – das beugt späteren Streitigkeiten vor.

📋 Wer organisiert Verkauf, Besichtigungen und Unterlagen?

Wenn Gespräche schwierig sind, hilft ein neutraler Makler. Wir moderieren fair, kümmern uns um Wertermittlung, Bankgespräche, Verkauf und rechtliche Abwicklung. Diskret, erfahren, effizient. Ein professioneller Verkauf erfordert Organisation und Kommunikation. In Trennungssituationen ist dies oft mit Herausforderungen verbunden. Ein neutraler Makler kann dabei unterstützen:

• 📆 Koordination der Besichtigungstermine: Absprache mit beiden Parteien, Terminierung, Durchführung


• 📸 Professionelle Exposé-Erstellung: Hochwertige Fotos, Texte, Lagebeschreibung und Grundrisse


• 📞 Kommunikation mit Interessenten: Vorauswahl, Beantwortung von Fragen, Terminabstimmungen


• 🏷️ Marktwertanalyse & Preisstrategie: Neutrale Wertermittlung zur Vermeidung emotional gefärbter Preisvorstellungen


• 📐 Unterlagenbeschaffung: Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis


• 🧾 Abstimmung mit Notar und Bank: Vorbereitung der Kaufvertragsunterlagen, Koordination der Kaufpreisabwicklung


• 🤝 Vermittlung bei Meinungsverschiedenheiten: Objektive Moderation zwischen den Parteien, falls es zu Unstimmigkeiten kommt

✨ Tipp: Geben Sie die Verantwortung an einen erfahrenen Makler ab – das schafft Struktur und vermeidet Konflikte.

📚 Quellen und weiterführende Informationen

• ⚖️ § 180 ZVG – Teilungsversteigerung bei Miteigentum (existierend):
  Gesetze im Internet – ZVG § 180


• 📘 §§ 741 ff. BGB – Rechte und Pflichten bei Miteigentum (existierend):
  Gesetze im Internet – BGB §§ 741 ff.
• 💶 Vorfälligkeitsentschädigung – Erklärungen des Bundesministeriums der Justiz:
  bmj.de – FAQ Vorfälligkeitsentschädigung


• 👥 Scheidung & gemeinsame Immobilie – Verbraucherinformationen:
  Verbraucherzentrale – Scheidung & Immobilie


• 🏛️ Teilungsversteigerung – Infos auf zvg-portal.de:
  Justizportal der Länder – Zwangsversteigerung

🛈 Hinweis: Diese Quellen wurden im Juli 2025 auf ihre Erreichbarkeit geprüft. Inhalte können sich ändern. Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung. Im Einzelfall ist eine Beratung durch Fachanwälte oder Steuerberater zu empfehlen.