🔍 Immobilien-FAQ für Rheinhessen

Wann muss ich den Kaufpreis zahlen?

Der Kaufpreis wird nicht unmittelbar nach dem Notartermin fällig, sondern erst dann, wenn der Notar dem Käufer schriftlich bestätigt, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Diese sogenannte Fälligkeitsmitteilung stellt sicher, dass der Käufer erst dann zahlen muss, wenn ein sicherer und rechtlich einwandfreier Eigentumsübergang gewährleistet ist.

Welche Bedingungen müssen dafür erfüllt sein?

Zu den typischen Voraussetzungen gehören unter anderem:

• Lastenfreistellung – die Bank des Verkäufers bestätigt, dass bestehende Grundschulden mit dem Kaufpreis abgelöst werden können.
• Vorkaufsrechte – gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechte müssen geklärt bzw. nicht ausgeübt worden sein.
• Eintragung der Auflassungsvormerkung – das Grundbuchamt trägt die Vormerkung zur Sicherung des Käuferanspruchs ein.
• Behördliche Genehmigungen – falls erforderlich (z. B. bei Erbbaurecht, Gemeindevorkaufsrecht, WEG-Sonderfällen).
• Abwicklung mit Banken – alle zahlungsrelevanten Erklärungen der Banken liegen dem Notar vor.

Erst wenn alle Unterlagen vollständig sind und die rechtliche Situation zweifelsfrei geklärt ist, stellt der Notar dem Käufer die schriftliche Fälligkeitsbenachrichtigung zu.

Wann ist der Kaufpreis nach der Fälligkeitsmitteilung zu zahlen?

Üblicherweise wird der Kaufpreis innerhalb von 7 bis 14 Tagen nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung fällig. Die genaue Frist ist im Kaufvertrag festgelegt. Der Notar prüft zusätzlich, an welche Empfänger die Zahlung zu leisten ist – beispielsweise an Banken zur Ablösung bestehender Kredite und an den Verkäufer für den Restkaufpreis.

Warum dieses Verfahren wichtig ist

Das Fälligkeitsverfahren schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer: Der Käufer zahlt erst, wenn die Eigentumsübertragung rechtlich gesichert ist. Der Verkäufer erhält die Gewissheit, dass der Kaufpreis vollständig eingeht und die bestehenden Belastungen zuverlässig gelöscht werden.

Weitere Informationen

Einen ausführlichen Überblick über den Ablauf der Kaufpreisfälligkeit und die einzelnen Schritte der Abwicklung finden Sie hier: Fälligkeit und Kaufpreiszahlung

Wann erhalte ich die Schlüssel?

Die Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel erst dann, wenn der Käufer den Kaufpreis vollständig bezahlt hat und die Zahlung beim Verkäufer bzw. dessen Bank eingegangen ist. Dieses Verfahren nennt man im Immobilienrecht das Prinzip „Zug um Zug“: Übergabe der Immobilie gegen Zahlung des Kaufpreises.

Regelfall: Schlüsselübergabe nach Kaufpreiszahlung

Sobald der Notar dem Verkäufer bestätigt hat, dass der gesamte Kaufpreis auf den vorgesehenen Konten eingegangen ist, kann die Immobilie übergeben werden. Das bedeutet:

• Der Verkäufer hat die Zahlung erhalten (bzw. seine Bank bei laufenden Darlehen)
• Alle vertraglichen Voraussetzungen sind erfüllt
• Die Immobilie kann rechtskonform an den Käufer übergeben werden

Abweichende Regelungen im Kaufvertrag

In manchen Fällen wird im Notarvertrag eine andere Lösung vereinbart. Beispiele:

• Übergabe zu einem festen Datum (z. B. bei Umzugstermin)
• Zeitlich versetzte Übergabe bei vermieteten Objekten
• Frühere Schlüsselübergabe für Renovierungsarbeiten – jedoch nur mit gesonderter Vereinbarung und Haftungsregelung

Grundsätzlich gilt jedoch: Ohne ausdrückliche schriftliche Vereinbarung erfolgt keine Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung.

Warum gibt es diese Regelung?

Die Schlüsselübergabe ist rechtlich gesehen der Moment, in dem der Käufer die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Immobilie erhält. Um Risiken für beide Seiten zu vermeiden, schützen die standardisierten Abläufe Käufer und Verkäufer gleichermaßen:

• Der Käufer zahlt erst, wenn sein Eigentum rechtlich gesichert ist
• Der Verkäufer übergibt erst, wenn der Kaufpreis garantiert ist
• Versicherungs- und Haftungsthemen sind eindeutig geregelt

Praktische Hinweise zur Übergabe

Bei der Übergabe sollten alle Schlüssel (Haus, Garage, Briefkasten, Nebenräume) vollständig übergeben und in einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Auch Zählerstände (Strom, Wasser, Gas), Geräte, Einbauten oder Besonderheiten der Immobilie sollten darin festgehalten werden.

Weitere Hinweise zur ordnungsgemäßen Übergabe finden Sie hier: Besitz, Nutzung und Lasten (BNL)

Meine Wohnung ist vermietet – kann ich trotzdem verkaufen?

Ja. Ein Verkauf ist auch bei bestehendem Mietverhältnis problemlos möglich. Der Kauf erfolgt nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, das heißt: Der bestehende Mietvertrag bleibt bestehen, und der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten des Vermieters. Für viele Kapitalanleger ist eine vermietete Immobilie sogar besonders attraktiv.

Eine ausführliche Erklärung zum Verkauf trotz Vermietung – inklusive rechtlichem Rahmen, Zielgruppen und Preisfaktoren – finden Sie hier: Vermietetes Haus oder vermietete Wohnung verkaufen

Wie funktioniert das mit dem Energieausweis?

Für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie ist ein gültiger Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Er zeigt, wie energieeffizient ein Gebäude ist und welche Kennwerte im Exposé und Inserat veröffentlicht werden müssen. Je nach Objekt handelt es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, basierend auf Heizdaten oder einer technischen Analyse.

Welche Ausweisart notwendig ist, welche Daten benötigt werden und wie die Ausstellung abläuft, erklären wir ausführlich hier: Energieausweis verständlich erklärt

Ich wohne nicht vor Ort – ist ein Verkauf möglich?

Ja, selbstverständlich. Ein Verkauf ist problemlos möglich, auch wenn Sie nicht in der Nähe wohnen oder die Immobilie aus der Ferne betreuen. K-Frey Immobilien übernimmt für Sie die vollständige Organisation und sorgt dafür, dass der gesamte Verkaufsprozess reibungslos und transparent abläuft.

Schlüssel- und Objektmanagement

Wir koordinieren den sicheren Zugang zur Immobilie und kümmern uns um alle Terminabsprachen mit Kaufinteressenten, Gutachtern, Energieberatern oder Dienstleistern. Jede Übergabe und jeder Zutritt wird dokumentiert – abgestimmt mit dem Mieter oder Eigentümer, sodass Sie jederzeit die Kontrolle behalten.

Organisation von Dienstleistungen vor Ort

Auf Wunsch übernehmen wir die vollständige Abstimmung mit:

• Entrümpelungsfirmen
• Handwerkern und Sanierungsbetrieben
• Gartenpflege- oder Reinigungsdiensten
• Fotografen und Energieberatern

Als Eigentümer erhalten Sie vorab klare Kostenschätzungen sowie geprüfte Empfehlungen aus der Region Rheinhessen. Sie müssen für keine dieser Maßnahmen persönlich vor Ort sein.

Notarieller Ablauf und Vollmachten

Wir koordinieren sämtliche Unterlagen mit dem Notariat, erstellen Checklisten und bereiten alle benötigten Dokumente für den Vertragsentwurf strukturiert auf. Falls Sie den Notartermin nicht persönlich wahrnehmen können, organisieren wir auf Wunsch auch das Handling von Vollmachten – ideal bei Verkäufern im Ausland, Erbgemeinschaften oder beruflich stark eingebundenen Eigentümern.

Regelmäßige Updates & transparente Kommunikation

Während des gesamten Verkaufsprozesses halten wir Sie kontinuierlich informiert. Sie erhalten:

• Updates zu neuen Interessenten und Besichtigungen
• Rückmeldungen aus den Terminen
• Informationen zu entscheidenden Verkaufsphasen
• Übersicht zu allen organisatorischen und rechtlichen Schritten

So bleiben Sie jederzeit auf dem aktuellen Stand – ganz gleich, ob Sie 5, 50 oder 500 Kilometer entfernt wohnen.

Auf dem Haus lastet noch ein Kredit – kann ich trotzdem verkaufen?

Ja, ein Immobilienverkauf ist grundsätzlich auch dann möglich, wenn noch ein Darlehen auf der Immobilie läuft und eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. In der Praxis ist dies sogar der Regelfall. Wichtig ist, dass die Ablösung des Kredits und die Löschung oder Übertragung der Grundschuld rechtlich und finanziell sauber organisiert werden.

Wie läuft der Verkauf bei bestehendem Kredit ab?

In der Regel wird der noch offene Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht einfach „frei“ an den Verkäufer, sondern die Zahlungsströme werden vom Notar und der finanzierenden Bank koordiniert:

• Der Notar holt bei der Bank des Verkäufers eine Ablösungs- bzw. Löschungsbewilligung ein. Daraus ergibt sich, welcher Betrag zur vollständigen Tilgung des Darlehens erforderlich ist.
• Im notariellen Kaufvertrag wird geregelt, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank des Verkäufers gezahlt wird, um die Grundschuld abzulösen (Lastenfreistellung).
• Erst wenn die Bank bestätigt hat, dass das Darlehen vollständig getilgt ist und die Grundschuld gelöscht bzw. zur Übertragung freigegeben wird, erhält der Käufer lastenfreies Eigentum.
• Ein möglicher Restkaufpreis (nach Ablösung des Kredits) wird direkt an den Verkäufer ausgezahlt.

Was bedeutet Lastenfreistellung?

Unter Lastenfreistellung versteht man die Löschung oder Freigabe der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld, damit der Käufer ein lastenfreies Eigentum erhält. Dies geschieht durch:

• Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers
• notarielle Veranlassung der Löschung beim Grundbuchamt
• Bestätigung an den Notar, dass alle Sicherheiten nach Zahlung erledigt sind

Ohne Lastenfreistellung wäre es in der Regel nicht möglich, das Eigentum frei und unbelastet auf den Käufer zu übertragen.

Was ist bei der Finanzierung und Vorfälligkeitsentschädigung zu beachten?

Je nach Vertragsgestaltung kann die Bank bei vorzeitiger Ablösung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, insbesondere wenn der Kredit mit einer festen Zinsbindung läuft und vorzeitig zurückgezahlt wird. Die Höhe und Zulässigkeit dieser Entschädigung hängen vom jeweiligen Darlehensvertrag und der Restlaufzeit ab.

Es ist daher sinnvoll, sich frühzeitig mit der Bank in Verbindung zu setzen, um:

• den noch offenen Restbetrag (Ablösebetrag) zu klären,
• Informationen über eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung zu erhalten,
• zu prüfen, ob eine Weiterverwendung der Grundschuld (z. B. für eine neue Finanzierung) sinnvoll ist.

Wie unterstützt K-Frey Immobilien bei Verkauf mit laufendem Kredit?

K-Frey Immobilien begleitet Sie beim Verkauf mit bestehender Finanzierung, indem wir:

• Sie bei der Abstimmung mit Ihrer Bank unterstützen,
• die erforderlichen Unterlagen für Notar und Bank koordinieren,
• den Ablauf der Lastenfreistellung im Kaufvertrag mit dem Notar abstimmen,
• die Zahlungsströme (Ablösung Kredit, Restkaufpreis) mit dem Notariat transparent nachvollziehbar machen.

So wird sichergestellt, dass sowohl die Bank vollständig bedient wird als auch der Käufer ein lastenfreies Eigentum erhält und Sie als Verkäufer Klarheit über den verbleibenden Verkaufserlös haben. Lesen Sie hierzu auch unseren ausführlichen Beitrag: Ablauf Immobilienkauf Beim Notar – So läuft der Kauf wirklich ab

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Darlehenskonditionen, Vorfälligkeitsentschädigungen oder steuerlichen Fragen sollten Sie Ihre Bank, einen Steuerberater oder gegebenenfalls einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

Was steht in einem Maklervertrag – gibt es das einfach erklärt?

Ein Maklervertrag regelt die wichtigsten Punkte des Verkaufs: Leistungen des Maklers, Vertragslaufzeit, Provision, Widerrufsbelehrung, Datenschutz und die relevanten Objektangaben. Damit Sie genau wissen, was vereinbart wird, haben wir alle Inhalte verständlich für Sie zusammengefasst.

Eine ausführliche und leicht verständliche Erklärung finden Sie hier: Maklervertrag einfach erklärt

Was kostet mich der Makler?

Bei Wohnimmobilien wird die Maklerprovision in der Regel fair zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Das bedeutet: Beide Parteien tragen jeweils einen Anteil der Maklercourtage, sobald der notarielle Kaufvertrag erfolgreich zustande gekommen ist. Vorher entstehen Ihnen durch unsere Tätigkeit keine Zahlungsverpflichtungen.

Die exakte Höhe der Maklerprovision richtet sich in der Regel prozentual nach dem vereinbarten Kaufpreis der Immobilie. Den Prozentsatz inkl. gesetzlicher MwSt. sowie den daraus resultierenden Bruttobetrag in Euro weisen wir Ihnen jederzeit transparent aus – im Exposé, im Maklervertrag und später nochmals auf der Rechnung.

Transparente und nachvollziehbare Kosten

• Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer gemäß gesetzlicher Vorgaben
• Klar ausgewiesener Provisionssatz (inkl. MwSt.) bezogen auf den Kaufpreis
• Angabe des konkreten Bruttobetrags in Euro im Vertrag und auf der Rechnung
• Keine versteckten Zusatzgebühren oder Bearbeitungskosten

Sie zahlen die Maklerprovision ausschließlich dann, wenn es tatsächlich zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrags kommt – die Vergütung erfolgt also ausschließlich im Erfolgsfall. So behalten Sie die Kosten jederzeit im Blick und wissen genau, welche Ausgaben mit dem Verkauf oder Kauf Ihrer Immobilie verbunden sind.

Was ist Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und dem Berechtigten weitreichende Befugnisse einräumt. Eine Person darf die Immobilie so nutzen, als wäre sie selbst Eigentümer, obwohl das Eigentum bei jemand anderem liegt.

Das bedeutet konkret:

Wohnen

Der Nießbraucher darf die Immobilie lebenslang oder für die vereinbarte Dauer selbst bewohnen.

Vermieten und Erträge behalten

Der Nießbraucher darf die Immobilie vermieten, Mieteinnahmen erzielen und diese vollständig behalten – der Eigentümer erhält daraus keinen Anteil. Allerdings muss sich der Nießbraucher in der Regel an vielen laufenden Kosten beteiligen, zum Beispiel an Betriebs- und Nebenkosten sowie an gewöhnlichen Instandhaltungskosten.

Alleinige Nutzungshoheit

Ohne Zustimmung des Nießbrauchers können weder Verkauf, noch Umbau, noch Kündigungen eines bestehenden Mietverhältnisses durchgesetzt werden. Ein Käufer kann die Immobilie bei bestehendem Nießbrauch daher nicht selbst nutzen oder frei über Vermietung und Erträge entscheiden. Aus diesem Grund wirkt ein Nießbrauchrecht in der Regel kaufpreismindernd.

Je nach Alter des Nießbrauchers, vereinbarter Dauer des Rechts und Ertragssituation kann die Wertminderung deutlich ausfallen.

Der Nießbrauch wird stets notariell vereinbart und anschließend rechtssicher im Grundbuch eingetragen. Erst nach Beendigung des Nießbrauchs (zum Beispiel durch Zeitablauf, Verzicht oder Tod des Nießbrauchers) erhält der Eigentümer wieder die volle wirtschaftliche Verfügungsgewalt über die Immobilie.

Wie lösche ich eine Grundschuld – und wann lohnt sich das?

Die Grundschuld wird gelöscht, indem die Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung ausstellt. Mit diesem Dokument beauftragt anschließend ein Notar das Grundbuchamt, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu entfernen. Eine Löschung ist vor allem beim Verkauf einer Immobilie sinnvoll, da Käufer ein lastenfreies Grundstück erwarten. In allen anderen Fällen lohnt sich die Löschung in der Regel nur dann, wenn sie wirklich benötigt wird – zum Beispiel für eine neue Finanzierung oder wenn das Grundbuch aus anderen Gründen bereinigt werden soll.

Wichtiger Hinweis: Löschung im Grundbuch bedeutet nicht das Ende aller Sicherheiten

Eine Grundschuldlöschung über das Notariat bedeutet nicht automatisch, dass alle Gläubigerzugriffe ausgeschlossen sind. Auch wenn die Grundschuld im Grundbuch gelöscht wurde, heißt das nicht, dass damit sämtliche Sicherheiten oder Vollstreckungstitel erledigt sind, die im Zusammenhang mit der früheren Finanzierung gestanden haben.

In vielen Fällen haben Banken zusätzlich zur Grundschuld auch Schuldanerkennungen, vollstreckbare Urkunden oder weitere persönliche Sicherheiten vom Darlehensnehmer eingeholt. Diese Dokumente sichern der Bank Ansprüche unabhängig vom Grundbuch und können theoretisch weiterbestehen – selbst, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde.

Daher ist es wichtig zu prüfen, ob es solche Titel oder Schuldanerkennungen noch gibt und ob Sie diese – nach vollständiger Rückzahlung der Darlehensschuld – zurückfordern sollten.

Warum ist das wichtig?

Eine gelöschte Grundschuld betrifft ausschließlich das Grundbuch. Eine persönliche Schuldanerkennung mit vollstreckbarer Ausfertigung ist jedoch ein eigenständiger Vollstreckungstitel. Solange dieser Titel existiert, kann er theoretisch:

• missbräuchlich verwendet werden,
• versehentlich zu Vollstreckungsmaßnahmen führen,
• oder bei Systemfehlern bzw. Bankwechseln irrtümlich auftauchen.

Erst wenn die Bank diesen Titel zurückgibt, ist die Sicherheit vollständig erledigt. Die Rückgabe ergibt sich rechtlich aus den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 362 BGB Erfüllung, § 371 BGB Rückgabe der Urkunde) sowie aus den Zivilprozessordnungs-Regelungen über vollstreckbare Ausfertigungen (§§ 726 ff. ZPO).

Wie setze ich mich auf die Suchliste / Frühwarnliste?

Wenn Sie sich für eine bestimmte Immobilie interessieren oder bei neuen Angeboten frühzeitig – noch vor einer öffentlichen Veröffentlichung – informiert werden möchten, können Sie sich ganz einfach auf unsere Such- bzw. Frühwarnliste setzen lassen.

Schreiben Sie uns dazu eine kurze Nachricht über unser Kontaktformular und teilen Sie uns Ihre Wunschimmobilie oder Ihre Suchkriterien mit. Wir informieren Sie dann automatisch und bevorzugt, sobald passende Objekte verfügbar sind.

Was brauche ich für den Notartermin?

Der Notartermin ist ein zentraler Schritt beim Immobilienverkauf oder -kauf. Damit der Termin reibungslos ablaufen kann, sollten Käufer und Verkäufer gut vorbereitet sein und alle erforderlichen Unterlagen vollständig bereitstellen. Der Notar erstellt auf Grundlage dieser Informationen den Kaufvertragsentwurf und sorgt für eine rechtssichere Abwicklung.

Allgemeine Unterlagen für Käufer und Verkäufer

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass aller Vertragsparteien
• Bei Vertretung: notariell beglaubigte Vollmacht
• Vollständige Anschrift, Geburtsdatum und Geburtsort
• Familienstand und – falls zutreffend – Angaben zum Güterstand
• Aktuelle Kontaktdaten (Telefonnummer, E-Mail-Adresse)

Unterlagen des Verkäufers

Der Verkäufer sollte folgende Unterlagen bzw. Informationen bereitstellen:

• Aktueller Grundbuchauszug (der Notar kann diesen bei Bedarf einholen)
• Angaben zu bestehenden Belastungen im Grundbuch (Grundschulden, Dienstbarkeiten, Nießbrauch etc.)
• Flurkarte/Liegenschaftskarte, sofern vorhanden
• Objektunterlagen wie Baujahr, Wohnflächenangaben, Modernisierungen
• Energieausweis gemäß den gesetzlichen Vorgaben
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Rücklagenstand
• Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag und Nachweise über Mieteinnahmen
• Kontoverbindung für die Kaufpreiszahlung
• Persönliche Steuer-Identifikationsnummer (Steuer-ID)

Unterlagen des Käufers

Der Käufer sollte – insbesondere bei Finanzierung – folgende Unterlagen bereithalten:

• Finanzierungszusage oder schriftliche Bestätigung der Bank
• Informationen zur geplanten Darlehensstruktur (Eigenkapital/Darlehen)
• Angaben zur Eintragung einer Grundschuld, falls notwendig
• Kontodaten für Zahlungsabwicklung oder Lastschriften, falls benötigt
• Vollmachten, wenn nicht alle Käufer persönlich erscheinen können

Vertragsentwurf und Vorbereitung

Vor dem Beurkundungstermin erhalten Käufer und Verkäufer einen Kaufvertragsentwurf vom Notar. Dieser sollte gründlich geprüft und offene Fragen rechtzeitig besprochen werden. So können Anpassungen vorab vorgenommen werden, um Verzögerungen zu vermeiden.

Hilfreich ist es, die Unterlagen bereits frühzeitig zu sammeln und an den Makler oder das Notariat zu übermitteln. Dadurch kann der Vertragsentwurf schneller erstellt und der Termin zeitnah festgelegt werden.

Unterstützung durch K-Frey Immobilien

K-Frey Immobilien übernimmt für Sie die vollständige Vorbereitung des Notartermins. Wir beschaffen und prüfen die notwendigen Objektunterlagen, koordinieren die Abstimmung mit dem Notariat und gehen auf Wunsch den Vertragsentwurf gemeinsam mit Ihnen durch. Ziel ist eine sichere, transparente und stressfreie Abwicklung – vom ersten Entwurf bis zur finalen Beurkundung.

Gerne stellen wir Ihnen eine individuelle Checkliste zur Verfügung, welche Unterlagen in Ihrem konkreten Fall benötigt werden und wie Sie diese schnell beschaffen können.

Wie wird der Verkaufspreis ermittelt?

Der Verkaufspreis einer Immobilie sollte nicht auf Gefühl oder Wunschvorstellungen basieren, sondern auf einer fundierten Marktwertermittlung. Dabei werden unter anderem Lage, Objektart, Zustand, rechtliche Rahmenbedingungen und die aktuelle Nachfrage am Markt berücksichtigt.

Wichtige Einflussfaktoren

Lage und Umfeld

Die Lage ist einer der wichtigsten Preistreiber. Unterschieden wird zwischen Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Infrastruktur, Lärmbelastung) und Makrolage (Region Rheinhessen, Nähe zu Städten wie Mainz oder Worms, Verkehrsanbindung, Arbeitgeber, Schulen). Je attraktiver das Umfeld, desto höher ist in der Regel die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer.

Objektart und Nutzung

Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus oder Sonderimmobilie (zum Beispiel Wochenendhaus oder Anlageobjekt) hat direkten Einfluss auf die Zielgruppe und die Nachfrage. Unterschiedliche Objektarten werden am Markt unterschiedlich bewertet.

Größe, Zuschnitt und Ausstattung

Wohn- und Nutzflächen, Grundstücksgröße, Grundrissgestaltung sowie die Qualität von Ausstattung und Haustechnik (Bäder, Küche, Bodenbeläge, Fenster, Heizungsanlage etc.) spielen eine wesentliche Rolle bei der Wertermittlung.

Bauzustand und Modernisierungen

Durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen, etwa an Dach, Heizung, Fassade, Dämmung, Fenstern oder Bädern, erhöhen die Attraktivität und reduzieren den Investitionsbedarf für Käufer. Umgekehrt mindern erkennbarer Renovierungsbedarf und Instandhaltungsstau den erzielbaren Verkaufspreis.

Rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bestehende Mietverhältnisse, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte, Baulasten, Auflagen einer Eigentümergemeinschaft (WEG) oder energetische Kennwerte können den Wert beeinflussen. Auch Zinsniveau, Finanzierungsbedingungen und allgemeine Marktentwicklung wirken sich auf die Nachfrage aus.

Vergleichswerte und Marktdaten

Für eine seriöse Preisfindung werden aktuelle Vergleichsangebote und – soweit verfügbar – tatsächlich erzielte Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Region herangezogen. Auf Basis dieser Daten lässt sich ein realistischer Marktwert ableiten, der zum regionalen Markt und zur konkreten Immobilie passt.

Marktwertermittlung durch K-Frey Immobilien

K-Frey Immobilien führt für Eigentümer in Rheinhessen eine strukturierte Marktwertermittlung durch. Dabei werden Lage, Objektunterlagen, Zustand, Besonderheiten und die aktuelle Nachfrage im Umfeld analysiert und mit geeigneten Bewertungsansätzen und Vergleichsdaten verknüpft.

Das Ergebnis ist eine realistische Einschätzung des Marktpreises, mit dem die Immobilie professionell am Markt positioniert werden kann. Diese Marktwertermittlung bildet die Grundlage für eine zielgerichtete Vermarktungsstrategie und unterstützt Sie dabei, weder Potenzial zu verschenken noch den Verkauf durch unrealistische Preisvorstellungen unnötig zu verzögern.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Für einen erfolgreichen und rechtssicheren Immobilienverkauf sind vollständige und gut aufbereitete Unterlagen entscheidend. Sie schaffen Transparenz, stärken das Vertrauen potenzieller Käufer und beschleunigen den gesamten Verkaufsprozess. Die wichtigsten Dokumente sind:

Allgemeine Objektunterlagen

• Grundrisse (maßstabsgetreu, idealerweise mit Wohnflächenberechnung)
• Wohn- und Nutzflächenangaben (nach DIN 277 oder WoFlV)
• Baujahr des Gebäudes sowie Baujahr der technischen Anlagen
• Baubeschreibung oder Bauunterlagen
• Lageplan / Flurkarte / Liegenschaftskarte
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (falls relevant)
• Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis nach GEG)

Nachweise über Modernisierungen und Zustand

• Modernisierungs- und Sanierungsnachweise (Dach, Fenster, Heizung, Dämmung, Bad, Elektrik etc.)
• Rechnungen und Handwerkernachweise als Qualitätsnachweis
• Wartungsprotokolle, insbesondere für Heizungsanlagen
• Nachweise über eventuelle Schadstoffsanierungen

Wirtschaftliche Unterlagen

• Nebenkostenübersicht bzw. letzte Betriebskostenabrechnung
• Versicherungsnachweise (z. B. Wohngebäudeversicherung)
• Angaben zu bestehenden Lasten oder Rechten (Wegerechte, Leitungsrechte, Grundschulden)

Unterlagen bei Eigentumswohnungen (WEG)

• Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
• Aktueller Wirtschaftsplan der Hausverwaltung
• Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Stand der Instandhaltungsrücklage
• Beschlusssammlung der WEG

Weitere hilfreiche Unterlagen (optional)

• Exposé aus früheren Vermarktungen
• Pläne oder Fotos aus der Bauzeit
• Gutachten (z. B. Energieberatung, Brandschutz), sofern vorhanden
• Mietvertrag und Nachweise über Mieteingänge bei vermieteten Objekten
• Unterlagen zur Bonität oder Erbpacht, falls relevant

Vollständige Unterlagen erleichtern die Preisfindung, verbessern die Vermarktungschancen und ermöglichen eine schnelle Kaufentscheidung. K-Frey Immobilien übernimmt für Sie die Unterlagenrecherche, prüft Dokumente auf Vollständigkeit und fordert fehlende Nachweise bei Behörden, Archiven oder Hausverwaltungen an.

Wie lange dauert ein Verkauf realistisch?

Die Dauer eines Immobilienverkaufs hängt von mehreren Faktoren ab, insbesondere von Lage, Objektart, Zustand, Nachfrage im regionalen Markt sowie einer marktgerechten Preisstrategie. Aus der Erfahrung in Rheinhessen ergibt sich folgender Orientierungswert: Ein kompletter Verkaufsprozess dauert in der Regel etwa 3 bis 5 Monate – vom Vermarktungsstart bis zur notariellen Beurkundung. Je nach Marktsituation und Objekt kann es schneller gehen, beispielsweise bei gefragten Lagen oder gut bewerteten Immobilien.

Umgekehrt kann es bei speziellen Immobilienarten wie zum Beispiel Sondergrundstücken im Wochenendhausgebiet, die oft besondere baurechtliche Bedingungen oder Nutzungseinschränkungen aufweisen, oder auch bei Objekten, deren Energieausweis ungünstige Werte aufweist, zu längeren Vermarktungszeiten kommen.

Durch eine professionelle Vorbereitung, eine realistische Bewertung und eine klare Vermarktungsstrategie lässt sich der Prozess in der Regel deutlich beschleunigen und stabil steuern.

Welche Steuern können beim Immobilienverkauf anfallen?

Beim Verkauf einer Immobilie können auf Verkäufer- und Käuferseite unterschiedliche steuerliche Verpflichtungen entstehen.

Verkäuferseitig

Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine sogenannte Spekulationssteuer anfallen – beispielsweise bei einem Verkauf innerhalb der gesetzlichen Fristen oder bei nicht selbst genutzten Immobilien. Ob diese Steuer im Einzelfall relevant ist, hängt von mehreren individuellen Faktoren ab.

Käuferseitig

Käufer müssen in der Regel mit Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt rechnen.

Bitte beachten Sie: Eine verbindliche steuerliche Einschätzung darf ausschließlich ein Steuerberater geben. Wir empfehlen daher, bei steuerlichen Fragen zu Ihrem konkreten Verkaufsvorhaben immer einen qualifizierten Steuerberater hinzuzuziehen.

Was ist der Unterschied zwischen Erbpacht und Eigentum?

Auf den ersten Blick wirken Erbpacht (korrekt: Erbbaurecht) und klassisches Eigentum ähnlich – in beiden Fällen nutzen Sie Haus und Grundstück. Tatsächlich gibt es jedoch grundlegende rechtliche und wirtschaftliche Unterschiede, die sich auf Kaufpreis, Finanzierung, laufende Kosten und den späteren Wiederverkauf auswirken.

Eigentum (Volleigentum)

Beim klassischen Grundstückskauf erwerben Sie das Volleigentum. Das bedeutet:

• Sie sind Eigentümer von Grundstück und Gebäude.
• Es fällt kein Erbbauzins an.
• Sie können – im Rahmen der Gesetze und des Baurechts – frei über die Nutzung entscheiden (Wohnen, Vermieten, Umbauten etc.).
• Das Grundstück kann später grundsätzlich frei verkauft, verschenkt oder vererbt werden.

Der Kaufpreis ist in der Regel höher als bei einem vergleichbaren Erbpachtobjekt, weil der Wert des Grundstücks im Kaufpreis enthalten ist.

Erbpacht / Erbbaurecht

Bei der Erbpacht erwerben Sie in der Regel nicht das Grundstück, sondern ein zeitlich befristetes Recht, dieses Grundstück zu bebauen und zu nutzen (Erbbaurecht). Typischerweise:

• Das Grundstück gehört weiterhin dem Erbbaurechtsgeber (z. B. Kirche, Kommune, Stiftung oder privater Eigentümer).
• Sie erwerben das Gebäude bzw. das Bauwerk sowie das Recht, es zu nutzen.
• Für das Nutzungsrecht zahlen Sie einen regelmäßigen Erbbauzins (ähnlich einer „Miete“ für den Boden).
• Das Erbbaurecht ist zeitlich befristet, häufig auf 60 bis 99 Jahre.

Laufzeit, Verlängerung und Heimfall

Läuft die vereinbarte Erbbaurechtsdauer ab, gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten:

• Verlängerung des Erbbaurechts durch Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer.
• Rückfall des Grundstücks samt Gebäude an den Erbbaurechtsgeber (sogenannter Heimfall), meist gegen eine Entschädigungszahlung.
• Verkauf des Erbbaurechts vor Ablauf der Laufzeit, solange der Vertrag dies zulässt.

Die konkreten Rechte und Pflichten stehen im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag und sollten vor einem Kauf sorgfältig geprüft werden.

Preis, Finanzierung und Wiederverkauf

Erbpachtobjekte sind beim Kauf oft günstiger, weil der Grundstückswert nicht vollständig bezahlt wird. Gleichzeitig müssen Sie den laufenden Erbbauzins einkalkulieren, der regelmäßig – zum Beispiel alle paar Jahre – angepasst werden kann (Wertsicherungsklauseln).

Banken sehen Erbpacht-Objekte teilweise etwas kritischer als Volleigentum, insbesondere wenn:

• die Restlaufzeit des Erbbaurechts schon relativ kurz ist, oder
• vertragliche Regelungen zum Heimfall ungünstig sind.

Auch beim Wiederverkauf spielt die verbleibende Laufzeit eine große Rolle: Je kürzer sie ist, desto stärker kann sich dies auf den erzielbaren Preis auswirken.

Zusammenfassung

Erbpacht: Sie erwerben das Gebäude und ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht am Grundstück, zahlen dafür Erbbauzins und müssen vertragliche Laufzeit- und Heimfallregelungen beachten. Volleigentum: Sie erwerben Grundstück und Gebäude, ohne Erbbauzins, mit voller Verfügungsgewalt im Rahmen des geltenden Rechts.

Welche Variante für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation, der Finanzierung und Ihren langfristigen Plänen ab. Eine individuelle Prüfung des jeweiligen Erbbaurechtsvertrages – idealerweise gemeinsam mit Notar oder Rechtsberater – ist dabei empfehlenswert.