🔍 Ablauf Immobilienkauf Beim Notar – So läuft der Kauf wirklich ab

📝 Vom Vertragsentwurf bis zur Kaufpreiszahlung – und warum der Makler eine zentrale Rolle spielt

1. Der Notar: Unabhängig und neutral

Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, neutral zu handeln. Er sorgt dafür, dass der Immobilienkauf rechtlich einwandfrei abgewickelt wird, und erklärt beiden Parteien die rechtlichen Folgen.

➡️ Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkauf in Deutschland nicht gültig!

Beispiel: Der Notar sorgt dafür, dass weder Verkäufer noch Käufer benachteiligt werden und beide Seiten verstehen, was sie unterschreiben.

🧠 Was der Makler schon vorher leistet

Ein erfahrener Immobilienmakler übernimmt vor dem Notartermin zahlreiche Aufgaben, die für einen reibungslosen, rechtssicheren Ablauf entscheidend sind:

• 📑 Bereitstellung und Aufbereitung aller relevanten Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Erbunterlagen, Bauunterlagen)


• 🛠️ Abstimmung und Fixierung der mitverkauften Gegenstände (z. B. Zubehörliste für Gartenhaus, Kamin, Möbel)


• 📬 Weiterleitung vertragsrelevanter Informationen an das Notariat


• 📆 Organisation und Reservierung potenzieller Beurkundungstermine beim Notariat („Terminslot“)


• 🤝 Koordination zwischen Käufer, Verkäufer und Notariat zur Terminabstimmung und Klärung offener Fragen


• 📝 Begleitung der Beteiligten bei der Durchsicht des Vertragsentwurfs, inklusive Erläuterung wichtiger Vertragsinhalte


• 💬 Einbringen individueller Wünsche in die Vertragsgestaltung (z. B. zeitanteilige Aufteilung von Erschließungsbeiträgen, Übernahme bestimmter Lasten, Verzugsregelungen)


• 🔄 Vermittlung bei möglichen Unstimmigkeiten zwischen den Parteien


• 👂 Ansprechpartner für Rückfragen – bis zur notariellen Unterzeichnung und darüber hinaus

✅ Der Makler ist oft die einzige Person, die den gesamten Ablauf vollständig überblickt und proaktiv im Sinne aller Beteiligten handelt.

🧾 Zubehör beim Immobilienkauf – Was gilt rechtlich?

⚖️ Gesetzliche Grundlage

Nach § 97 BGB gilt:

Zubehör sind bewegliche Sachen, die – ohne Bestandteile der Immobilie zu sein – dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dauerhaft zu dienen bestimmt sind und in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis zur Immobilie stehen.

➡️ Wichtig: Zubehör wird nur dann mitverkauft, wenn es im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt ist.

📦 Beispiel: Typisches Zubehör beim Hauskauf für Mitverkaufte Gegenstände (ohne gesondertes Entgelt)

• 🍳 Einbauküche


• 🌞 Markise oder Sonnenschutz


• 🔥 Kaminofen (nicht fest verbaut)


• 🏡 Gartenhaus oder Geräteschuppen


• 🌱 Rasenmäher und Gartenwerkzeuge


• 📡 Satellitenschüssel (wenn mobil)


• 🛢️ Heizölbestand bei Ölheizung


• 🪵 Brennholz / Pellets bei Holzheizung


• 🛋️ Einbaumöbel (z. B. Garderobe)

📜 Der Verkäufer versichert, dass er alleiniger Eigentümer aller mitverkauften beweglichen Gegenstände ist.

🏡 2. Der Kaufvertragsentwurf

Vor dem Beurkundungstermin erhält der Käufer und der Verkäufer einen detaillierten Entwurf des Kaufvertrags vom Notar. Dieser enthält u. a.:

• -Angaben zum Grundstück


• -Kaufpreis


• -Zahlungsmodalitäten


• -Besitzübergang (Besitz, Nutzung, Lasten)


• -ggf. mitverkaufte Gegenstände


• -Regelungen zu Grundschuld, Nießbrauch etc.

Maklerhinweis: Der Makler bereitet oft sämtliche vertragsrelevanten Angaben vor, klärt Absprachen, stellt notwendige Unterlagen zusammen (z. B. Sterbeurkunden bei Nießbrauchlöschung) und leitet diese an das Notariat weiter.

💼 3. Die notarielle Beurkundung

Beim Termin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor und erklärt auf Wunsch einzelne Punkte. Erst wenn beide Parteien einverstanden sind, wird unterzeichnet. Damit ist der Vertrag rechtswirksam.

🧾 Hinweis: Käufer und Verkäufer lassent sich die Bedeutung des Passus zur Nießbrauchlöschung erläutern – der Notar erklärt den rechtlichen Ablauf verständlich.

🔧 4. Auflassungsvormerkung – Sicherheit im Grundbuch

Nach der Unterzeichnung veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Sie schützt den Käufer davor, dass das Grundstück anderweitig verkauft oder belastet wird.

💡 Hinweis: Ein Käufer ist durch die Vormerkung rechtlich abgesichert, auch wenn der Eigentumswechsel noch nicht erfolgt ist.

5. Grundschuld – Sicherheit für die Bank

🏦 Wenn ein Immobilienkauf durch ein Bankdarlehen finanziert wird, verlangt die Bank eine Grundschuld als Sicherheit. Diese wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und sichert der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Kredit nicht zurückgezahlt wird (z. B. Zwangsversteigerung).

📌 Warum ist das für Käufer wichtig?

Die Bank zahlt den Kreditbetrag in der Regel erst aus, wenn die Grundschuld ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist. Doch zum Zeitpunkt der Kaufvertragsunterzeichnung ist der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und darf rechtlich keine Grundschuld auf die Immobilie bestellen.

🤝 Die Lösung: Eine Vollmacht des Verkäufers

Damit der Käufer trotzdem die Grundschuld bestellen kann, erteilt der Verkäufer im Kaufvertrag eine ausdrückliche Vollmacht zugunsten des Käufers.

Diese Vollmacht erlaubt es dem Käufer, bereits vor der Eigentumsumschreibung eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen zu lassen – ausschließlich zugunsten der finanzierenden Bank.

📝 Die Rolle des Notars

• 🔹 Der Notar erhält von der Bank des Käufers die Grundschuldbestellungsunterlagen.


• 🔹 Er prüft diese auf Vollständigkeit und Rechtssicherheit.


• 🔹 Nach Eingang der Unterlagen erstellt der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde (gesonderter Beurkundungstermin oder Mitbeurkundung).


• 🔹 Aufgrund der Verkäufervollmacht kann der Notar die Eintragung im Grundbuch veranlassen – auch ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers.

📊 Beispiel aus der Praxis:

Eine Käuferin kauft eine Immobilie für 350.000 €. Zur Finanzierung erhält sie ein Darlehen in Höhe von 250.000 €. Die Bank stellt dafür Unterlagen zur Grundschuldbestellung bereit. Der Verkäufer erteilt im Kaufvertrag folgende Regelung:

„Der Verkäufer bevollmächtigt die Käuferin unwiderruflich, eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank zu bestellen. Die Vollmacht gilt ausschließlich zur Absicherung des im Zusammenhang mit dem Kauf stehenden Darlehens.“

Nach Kaufvertragsunterzeichnung reicht die Käuferin die Bankunterlagen beim Notar ein. Der Notar erstellt die Urkunde und veranlasst die Eintragung der Grundschuld – obwohl Frau Käuferin zu diesem Zeitpunkt noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist.

➡️ Sobald die Bank die Eintragung bestätigt bekommt, zahlt sie das Darlehen aus – die Käuferin kann damit fristgerecht den Kaufpreis an den Notar oder Verkäufer überweisen.

⚠️ Wichtige Schutzregelungen im Vertrag:

• ✅ Die Grundschuld darf nur für die Finanzierung des Kaufpreises verwendet werden.


• ❌ Der Verkäufer übernimmt keinerlei Haftung für das Darlehen oder die Rückzahlung.


• 💶 Alle Kosten der Grundschuldbestellung (Notar, Grundbuchamt, Bankgebühren) trägt der Käufer.

📌 Fazit:

Ohne diese Verkäufervollmacht könnte die Bank keine Grundschuld eintragen – und somit den Kaufpreis nicht auszahlen. Die rechtzeitige Vorbereitung und Abstimmung durch den Makler sowie die sorgfältige Umsetzung durch den Notar sind deshalb für eine erfolgreiche Abwicklung unverzichtbar.

6. Fälligkeit und Kaufpreiszahlung

📌 Der Kaufpreis ist nicht direkt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig. Stattdessen gilt: Der Notar muss zunächst bestimmte Voraussetzungen erfüllen und bestätigen. Erst dann darf der Käufer zahlen – und erst dann ist er dazu verpflichtet.

📜 Gesetzliche Grundlage:

Der Kaufvertrag enthält in der Regel eine sogenannte Fälligkeitsregelung mit klaren Voraussetzungen. Diese schützt den Käufer davor, vorzeitig zu zahlen, wenn der Eigentumserwerb noch nicht rechtlich gesichert ist.

✅ Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn folgende Punkte erfüllt sind:

1. 📘 Eintragung der Auflassungsvormerkung:
   Das Grundbuchamt hat bestätigt, dass die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde.
   ➡️ Diese „Reservierung“ schützt den Käufer rechtlich, bis er als Eigentümer eingetragen ist.


2. 🧹 Löschung aller Belastungen (z. B. Nießbrauch, Wohnrechte, alte Grundschulden):
   Der Notar hat die Zustimmung zur Löschung eingeholt und vom Grundbuchamt die entsprechende Eintragungsmitteilung erhalten.
   ➡️ Damit ist die Immobilie lastenfrei – so wie im Kaufvertrag vereinbart.


3. 🏛️ Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde:
   Die zuständige Gemeinde (z. B. Verbandsgemeinde oder Stadt) hat bestätigt, dass kein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht oder auf dieses ausdrücklich verzichtet.
   ➡️ Damit darf der Kauf rechtlich vollzogen werden.

📨 Die Fälligkeitsmitteilung

Sobald alle drei Voraussetzungen erfüllt sind, stellt der Notar eine schriftliche Fälligkeitsmitteilung aus. Sie enthält:

• das konkrete Zahlungsziel,
• die Bankverbindung des Verkäufers (oder ggf. eines Notaranderkontos),
• und den Hinweis auf die 10-Tages-Frist gemäß Kaufvertrag.

📅 Ab Zugang dieser Mitteilung beginnt die Zahlungsfrist von 10 Bankarbeitstagen.

📊 Beispiel: Zahlungsablauf in der Praxis

Herr Käufer erhält am 15. Oktober die Fälligkeitsmitteilung vom Notar – per E-Mail und zusätzlich per Post. Darin steht: „Der Kaufpreis ist innerhalb von 10 Bankarbeitstagen nach Zugang dieser Mitteilung zu zahlen.“ Die Frist läuft also bis einschließlich 29. Oktober (Feiertage und Wochenenden zählen nicht).

➡️ Spätestens an diesem Tag muss der vollständige Betrag auf dem im Vertrag benannten Konto eingegangen sein. Bei verspäteter Zahlung riskiert der Käufer Verzugszinsen oder sogar Rücktrittsrechte des Verkäufers (wenn vertraglich geregelt).

💡 Wichtig für Käufer und Verkäufer:

• 📋 Die Zahlung erfolgt ausschließlich auf das im Kaufvertrag genannte Konto.


• ⏱️ Die Banküberweisung sollte mit ausreichender Vorlaufzeit beauftragt werden (je nach Banklaufzeit 1–2 Werktage).


• 🔐 Bei Kauf über Notaranderkonto: Der Notar leitet das Geld erst nach weiteren Voraussetzungen (z. B. Grundschuldbestellung) an den Verkäufer weiter.


• 💬 Ein professioneller Makler erinnert Käufer rechtzeitig an die Fälligkeit und klärt Rückfragen – oft in Absprache mit der finanzierenden Bank.

📋 7. Besitz, Nutzung und Lasten (BNL)

📌 Nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises geht die sogenannte BNL-Grenze über – ein zentraler Zeitpunkt im Ablauf des Immobilienkaufs. Ab dann trägt der Käufer nicht nur das Nutzungsrecht, sondern auch die Pflichten an der Immobilie.

📌 Rechtliche Bedeutung:

Mit dem Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung (Zahlungseingang auf dem Konto des Verkäufers oder Anderkonto) gehen auf den Käufer über:

• 🔑 Besitz: Der Käufer erhält die tatsächliche Sachherrschaft – er darf das Grundstück betreten, Schlüssel nutzen, Türen öffnen, Gebäude betreten usw.


• 🏠 Nutzung: Der Käufer kann das Objekt selbst bewohnen, vermieten oder in wirtschaftlicher Hinsicht nutzen (z. B. Ernte einbringen, Mieteinnahmen erzielen).


• 💶 Lasten: Der Käufer trägt ab diesem Zeitpunkt alle laufenden Kosten und Verpflichtungen, z. B.:
  • -Grundsteuer
  
  
  • -Gebäudeversicherung
  
  
  • -Müll- und Abwassergebühren
  
  
  • -Verkehrssicherungspflichten (z. B. Schneeräumpflicht)
  
  
  • -Instandhaltungskosten
  
  
  • -Betriebskosten bei Vermietung
  
  

🔐 Wichtiger Hinweis:

Auch wenn der Käufer zu diesem Zeitpunkt noch nicht als Eigentümer im Grundbuch steht, gilt er zivilrechtlich bereits als wirtschaftlicher Eigentümer. Daher ist dieser Übergabezeitpunkt im Kaufvertrag meist exakt geregelt – oft heißt es dort:

„Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Käufer über.“

📊 Beispiel aus der Praxis:

Herr Käufer erwirbt ein Haus mit Garten in einer Kleinstadt. Der Kaufpreis beträgt 390.000 €. Am 15. September geht der Betrag auf dem Konto des Verkäufers ein. Ab diesem Tag:

• 🔑 erhält Herr Käufer vom Makler oder Verkäufer die Schlüssel (Schlüsselübergabeprotokoll)


• 🏠 darf er das Haus beziehen, renovieren oder weitervermieten


• 💸 muss er für die Grundsteuer Q4, Versicherungen und Müllgebühren aufkommen


• 💡 meldet er Strom, Wasser und Gas auf seinen Namen um

➡️ Auch Schäden (z. B. Rohrbruch, Sturmschaden) ab diesem Datum trägt Herr Käufer – nicht mehr der Verkäufer.

💬 Praxis-Tipp für Käufer:

• 🧾 Achten Sie auf rechtzeitige Ummeldung bei Strom, Wasser, Versicherungen


• 🗓️ Der Makler vereinbart im Vorfeld mit den Beteiligten einen Übergabetermin. Die Übergabe wird vom Makler protokolliert


• 📸 Im Übergabeprotokoll werden die Zählerständen und Zustand dokumentiert


• 🔁 Bei der Übergabe wird ggf. abgestimmt ob noch Müll oder Restarbeiten vorhanden bzw. zu erledigen sind

💡 Hinweis für Verkäufer:

Mit der Kaufpreiszahlung endet die Pflicht zur Zahlung von laufenden Kosten. Sie sollten vorher:

• 📞 bei der Versicherung die Vertragsübertragung vorbereiten


• 💧 Zählerstände ablesen (hierzu dient das Übergabeprotokoll das zuvor gemeinsam mit dem Makler am Übergabetermin erstellt wurde)


• 📪 alle laufenden Verträge kündigen oder übertragen (z. B. Müll, Gartenpflege, Hausmeisterdienste)

8. Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung und nach dem der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat (das Finanzamt stellt hierüber eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und sendet diese an den Notar), veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt.

📚 Quellennachweise und rechtliche Grundlagen

• ⚖️ § 97 BGB – Zubehör
  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 97: Zubehör sind bewegliche Sachen, die – ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein – dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dauerhaft zu dienen bestimmt sind.
  → Zum Gesetzestext beim Bundesministerium der Justiz


• 🧾 § 311b BGB – Verträge über Grundstücke
  Der Kauf eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung. Zubehör ist rechtlich nur Bestandteil des Vertrags, wenn es ausdrücklich genannt wird.
  → § 311b BGB online lesen


• 📦 BFH-Urteil zur Grunderwerbsteuer bei Zubehör
  Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass mitverkauftes Zubehör, das im Kaufvertrag getrennt aufgelistet ist, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt – sofern es wirtschaftlich trennbar ist (z. B. Einbauküche, Möbel).
  Urteil vom 16.09.2020, Az. II R 49/17
  → Zum Urteil auf bundesfinanzhof.de


• 🛠️ Empfehlungen der Notarkammern
  Viele Notarkammern raten dazu, bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag eindeutig zu benennen und – bei Bedarf – mit Einzelwerten zu versehen.
  → Deutsches Notarportal: www.notar.de


• 💡 Hinweis zu Haftungsausschluss für Zubehör
  Gemäß § 444 BGB kann die Gewährleistung für mitverkauftes Zubehör (z. B. Rasenmäher, Küchengeräte) ausgeschlossen werden, sofern keine Arglist vorliegt.
  → § 444 BGB – Ausschluss der Sachmängelhaftung

Hinweis: Dieser Artikel wurde mit Sorgfalt erstellt, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit. Er ist als Anregung gemeint und dient lediglich informatorischen Zwecken. Sie ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Dies entbindet den Leser gerade nicht von der sorgfältigen eigenverantwortlichen Prüfung.