🔍 Finanzierung unter Druck: Wenn energetische Anforderungen zur Hürde werden

In Zeiten steigender ökologischer Verantwortung und verschärfter gesetzlicher Vorgaben wird der Immobilienkauf zunehmend komplexer – insbesondere, wenn es um die Finanzierung sanierungsbedürftiger Objekte geht. Vielen Kaufinteressierten ist nicht bewusst, dass veraltete Heizsysteme und schlechte Energieeffizienz nicht nur den Kaufpreis beeinflussen, sondern auch bei der Kreditvergabe durch Banken eine zentrale Rolle spielen.

🏡 Gesetzliche Anforderungen: Was Käuferinnen und Käufer heute wissen sollten

Mit dem Inkrafttreten des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hat der Gesetzgeber klare Maßstäbe gesetzt. Immobilien, die mit einer veralteten Öl- oder Gasheizung ausgestattet sind, unterliegen nach dem Eigentümerwechsel einer verpflichtenden Umrüstungspflicht:

Innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb muss die alte Heizungsanlage durch eine regenerative Heizform ersetzt werden – beispielsweise durch eine Wärmepumpe, Pelletheizung oder Fernwärmeanschluss.

Zudem ist beim Verkauf eines Hauses der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Er gibt Aufschluss über den energetischen Zustand des Gebäudes und bewertet unter anderem Dämmung, Fenster, Heizungsart und Baujahr. Besonders relevant für die Finanzierung: Je schlechter der Energiekennwert, desto kritischer wird das Objekt von der finanzierenden Bank beurteilt.

💼 Wie Banken mit energetischen Mängeln umgehen

Banken betrachten Immobilien mit energetischem Sanierungsbedarf inzwischen mit großer Zurückhaltung. Der Grund ist klar: Sanierungskosten erhöhen das Finanzierungsrisiko – vor allem dann, wenn Käuferinnen und Käufer diese nicht im Finanzierungskonzept berücksichtigen.

• Energieausweis: ist ein verpflichtendes Unterlagenstück bei jeder Finanzierungsanfrage.
• Sanierungsfahrplan: Viele Banken verlangen zusätzlich einen Plan zur Umsetzung energetischer Maßnahmen.
• Energiestandard: In Einzelfällen erwarten Kreditgeber, dass ein bestimmter Effizienzhaus-Standard wie KfW 70 oder 85 erreicht wird.

Dies hat direkte Auswirkungen auf die Konditionen: Ohne überzeugende energetische Perspektive drohen Zinsaufschläge, eingeschränkte Kredithöhen oder gar eine Ablehnung der Finanzierung.

🧾 Ein Beispiel aus der Praxis

Stellen Sie sich vor, Herr Meier möchte ein charmantes Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren erwerben. Das Gebäude verfügt über eine funktionierende, aber veraltete Ölheizung und weist einen Energieausweis der Klasse „H“ auf.

Die Bank prüft den Antrag kritisch und fordert:

1. den vollständigen Energieausweis,
2. einen Nachweis über die geplante Heizungsumstellung,
3. sowie einen groben Zeit- und Kostenplan für die energetische Sanierung.

Herr Meier kann mit Hilfe eines Energieberaters einen individuellen Sanierungsfahrplan vorlegen und Fördermittel aus einem KfW-Programm beantragen. Das Ergebnis: Die Bank genehmigt die Finanzierung – sogar mit attraktiveren Zinskonditionen, da Nachhaltigkeit und Wertentwicklung der Immobilie langfristig gesichert erscheinen.

🏦 Warum Banken heute auf Energieeffizienz achten

Was früher ein „Nice-to-have“ war, ist heute oft Voraussetzung für eine solide Finanzierung:

• Nachhaltigkeitskriterien (ESG): Banken unterliegen zunehmend regulatorischen Anforderungen zur Berücksichtigung ökologischer Standards.


• Wertstabilität: Energieeffiziente Immobilien gelten als werthaltiger, lassen sich besser vermieten oder verkaufen und bieten langfristige Betriebskostenvorteile.

Kurz gesagt: Je besser der energetische Zustand, desto sicherer die Finanzierung – und desto günstiger die Konditionen.

🔧 Empfehlungen für Käuferinnen und Käufer

• Fordern Sie frühzeitig den Energieausweis vom Verkäufer an.


• Planen Sie mögliche Sanierungskosten realistisch ein.


• Nutzen Sie die Beratung durch Energieexperten für einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).


• Prüfen Sie staatliche Förderprogramme wie KfW- oder BAFA-Zuschüsse und zinsgünstige Kredite.

📋 Tipps für Eigentümer, die verkaufen möchten

• Stellen Sie einen aktuellen Energieausweis bereit.


• Kommunizieren Sie anstehende Sanierungsmaßnahmen transparent.


• Ein iSFP vom Energieberater kann das Vertrauen potenzieller Käufer stärken.

✨ Fazit

Die Finanzierung von Bestandsimmobilien ist heute weit mehr als nur eine Frage von Einkommen und Kaufpreis. Der energetische Zustand eines Hauses beeinflusst maßgeblich, ob und zu welchen Konditionen eine Finanzierung möglich ist.

Wer vorausschauend plant, Sanierungspflichten berücksichtigt und staatliche Fördermittel nutzt, profitiert gleich mehrfach: durch planbare Kosten, bessere Finanzierungskonditionen und eine zukunftsfähige Immobilie.

📚 Quellen & weiterführende Links

• Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel – finanzberatung-albert.de
• Energieausweis & Bankanforderungen – immobilienwerker.de
• Energieausweis erklärt – sparkasse.de
• Fördermittel & iSFP – energie-fachberater.de