🔍 Austauschpflicht von Gas- und Ölheizung nach Immobilienkauf

Der Kauf einer Bestandsimmobilie wirft oft Fragen zur Energieeffizienz und zum Zustand der Heizungsanlage auf. Besonders relevant: Die gesetzlich vorgeschriebene Austauschpflicht veralteter Heizsysteme. In diesem Beitrag erklären wir, was die aktuelle Rechtslage vorgibt – und was Eigentümer und Käufer beachten sollten.

🏡 Warum ist das Thema Heizungsmodernisierung beim Immobilienkauf so wichtig?

In Zeiten steigender Energiepreise und wachsender klimapolitischer Anforderungen rückt die Energieeffizienz von Immobilien zunehmend in den Fokus. Alte Öl- und Gasheizungen sind dabei nicht nur teuer im Betrieb, sondern unterliegen auch klaren gesetzlichen Austauschpflichten – insbesondere beim Eigentümerwechsel.

🏡 Gesetzliche Grundlage: § 72 GEG (Gebäudeenergiegesetz)

Seit dem 1. November 2020 regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) unter anderem die Pflichten zur Erneuerung veralteter Heizungsanlagen. Die relevante Vorschrift ist:

§ 72 GEG – Außerbetriebnahme alter Heizkessel:
Öl- oder Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basieren, müssen außer Betrieb genommen werden.

💼 Wann greift die Austauschpflicht?

Die Pflicht zum Austausch greift insbesondere in folgenden Fällen:

• Beim Eigentümerwechsel: Wer eine Immobilie mit einer alten Gas- oder Ölheizung erwirbt, muss die Heizung innerhalb von 2 Jahren nach dem Eigentumsübergang auf einen modernen Standard bringen – sofern sie unter die Regelung des § 72 GEG fällt.
• Bei Heizungen, die: vor dem 01. Januar 1991 eingebaut wurden oder älter als 30 Jahre sind (Ausnahme: Brennwert- oder Niedertemperaturkessel)

🧾 Ausnahmen von der Austauschpflicht

Nicht jede veraltete Heizung muss automatisch ersetzt werden. Ausnahmen gelten u. a. für:

• Niedertemperatur- und Brennwertgeräte
• Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer am 01. Februar 2002 selbst eingezogen ist (Bestandsschutz)
• Denkmalgeschützte Gebäude (nach Einzelfallprüfung)

Wichtig: Beim Verkauf endet dieser Bestandsschutz – der neue Eigentümer ist dann verpflichtet, innerhalb von 2 Jahren zu modernisieren.

🧾 Was bedeutet das für Käufer?

Käufer sollten sich bereits vor dem Notartermin darüber informieren, wie alt die Heizungsanlage ist und ob eine Austauschpflicht besteht. Eine professionelle Immobilienberatung oder eine technische Gebäudeaufnahme schafft hier Klarheit.

Tipp: Lassen Sie sich im Kaufvertrag die relevanten Daten zur Heizungsanlage und ggf. den Status der Austauschpflicht dokumentieren. So vermeiden Sie spätere Überraschungen.

🧾 Und für Verkäufer?

Auch Verkäufer sollten sich bewusst sein: Der Zustand der Heizung beeinflusst den Marktwert der Immobilie. Transparenz über mögliche Sanierungspflichten schafft Vertrauen – und vermeidet spätere Konflikte mit Käufern oder finanzierenden Banken.

In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, den Verkaufspreis auf Verhandlungsbasis (VHB) anzusetzen und den Modernisierungsbedarf offen zu kommunizieren – etwa durch Formulierungen im Exposé wie:

„Die Heizungsanlage entspricht nicht dem aktuellen Stand der Technik. Ein Austausch nach § 72 GEG ist voraussichtlich erforderlich.“

✨ Fazit: Klarheit und Transparenz schaffen Sicherheit

Ob Käufer oder Verkäufer – wer sich mit dem Thema Heizungsmodernisierung frühzeitig auseinandersetzt, ist klar im Vorteil. Gerne beraten wir Sie als erfahrenes Maklerbüro zu allen Aspekten rund um Sanierungs- und Austauschpflichten im Zuge eines Immobilienkaufs.

Sie planen den Verkauf oder Kauf einer Immobilie mit älterer Heizungsanlage?
Kontaktieren Sie uns – wir helfen Ihnen bei der Einschätzung und Bewertung der technischen und rechtlichen Rahmenbedingungen.

Hinweis: Dieser Artikel wurde mit Sorgfalt erstellt, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit. Er ist als Anregung gemeint und dient lediglich informatorischen Zwecken. Dies entbindet den Leser gerade nicht von der sorgfältigen eigenverantwortlichen Prüfung. Insbesondere ist dieser Artikel nicht als Rechtsrat zu verstehen.